Studie Effizienzpotentiale in der Österreichischen Wohnungspolitik

Institut für Immobilien Bauen und Wohnen GmbH
Bau- und Immobilienwirtschaft fordern Neuausrichtung der Wohnungspolitik

Die im September präsentierte Studie „Effizienzpotentiale in der Österreichischen Wohnungspolitik“ des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) zeigt wesentliche politische Handlungsfelder zur Sicherung der Wohnversorgung, zur Erreichung von Umweltzielen, aber auch zur Belebung der Konjunktur auf. Die von den Berufsverbänden der Baustoffproduzenten, des Baustoffhandels und der Immobilienwirtschaft geforderten Reformen bei Finanzierung, Bau- und Wohnungsrecht könnten massive Wachstumsergebnisse erzielen.

 

Sanierungsbedarf und Rückgang bei den Förderzusicherungen

Um die Erreichung der Klimaziele sicher zu stellen, wurde in mehreren Regierungsdokumenten (u.a. Sanierungsstrategie 2007) eine Sanierungsquote von >3% verankert. Trotz des großen Einsatzes der Sanierungsförderung der Länder liegt die Rate umfassender thermischer Sanierungen heute allerdings bei nur ca. 1% des Bestands pro Jahr. Der Sanierungsbedarf in Österreich ist enorm: Bei 2,2 Mio. der 3,6 Mio. Hauptwohnsitzwohnungen kann ein Sanierungsbedarf angenommen werden. Beim Neubau hingegen birgt der starke Rückgang der Förderzusicherungen von 25% innerhalb von nur zwei Jahren große Risiken. Die  Bundesländer vergaben insgesamt nur noch 25.300 Förderzusicherungen für Neubauwohnungen. Aufgrund der guten Konjunktur wurde der Rückgang allerdings durch frei finanzierten Neubau kompensiert.

 

Studie erhob Status Quo und zeigt Effizienzpotentiale auf

Der hohe Sanierungsbedarf, die unzureichende Sanierungsrate und der Rückgang bei den Förderzusicherungen zeigen den dringenden Handlungsbedarf in der Wohnungspolitik. Die Studie „Effizienzpotentiale in der Österreichischen Wohnungspolitik“ erhob den Status Quo des österreichischen Wohnungsbestandes, die Wohnungsproduktion und Sanierung, das Förderregime und die umfangreichen rechtlichen Rahmenbedingungen. Effizienz- und Wachstumspotentiale werden bei der Finanzierung, bei der Senkung der Baukosten, bei der Umsetzung der Klimaziele, bei der Liberalisierung des Wohnrechts und insgesamt bei der Einführung einer Reformkultur gesehen. Insgesamt weist die Studie darauf hin, dass über die aktuellen Fördermaßnahmen hinaus dringende wohn- und baurechtliche Reformen notwendig sind. Ein Beispiel zur Veranschaulichung der wohnrechtlichen Reformmaßnahmen ist die Finanzierung von thermischen Sanierungsmaßnahmen: Bei privaten Mietwohnungen besteht nach geltendem Recht die generelle Problematik, dass Investitionen in energetische Maßnahmen vom Eigentümer zu tragen sind, der Nutzen in Form geringerer Energiekosten und besserem Komfort aber dem Mieter zugutekommt.

 

Dr. Wolfgang Amann, Geschäftsführer IIBW und Studienautor: „Den erfolgreichen Weg in der Wohnungsversorgung können wir nur fortsetzen, wenn wir dem bewährten System aus Wohnbauförderung und Wohnungsgemeinnützigkeit ein gleichrangig effizientes Wohnrecht zur Seite stellen. Das ist heute nicht der Fall. Kaum eines der wohnrechtlichen Ziele des Regierungsprogramms 2008 konnte bisher umgesetzt werden. Einige Maßnahmen sind geeignet die Konjunktur sofort zu beleben.“


  

Fünf politische Handlungsfelder für Reformen

 

1.            Finanzierung von Wohnungsneubau und Sanierung

Ziel der Wohnungspolitik der Länder muss Kontinuität und Leistbarkeit sein. Die Wohnbauförderung ist dafür ein unverzichtbares Instrument. Der stark gewachsene Anteil an privat finanziertem Wohnbau ist zu begrüßen. Die österreichischen Haushalte verfügen gemäß OENB über ein Netto-Finanzvermögen von über 300 Milliarden Euro. Anreize, dieses Kapital im Wohnbau zu investieren, kommen allen zugute. Die Entwicklung birgt allerdings auch Risiken, insbesondere hohe Marktschwankungen und steigende Wohnkosten. Aufgabe der Wohnungspolitik muss es also sein, geförderten und freifinanzierten Wohnungsneubau so auszutarieren, dass die kontinuierliche Produktion von Wohnungen nahe am Bedarf sichergestellt ist. Bei der dringend erforderlichen Sanierung großer Teile des Wohnungsbestandes trifft ähnliches zu. Die bestehenden Förderungsinstrumente bergen große Effizienzpotenziale. Insbesondere ist es notwendig, die unüberschaubare Fülle an Förderungen von Bund, Ländern, Gemeinden und Energieversorgern zu bereinigen und aufeinander abzustimmen. Förderungen allein sind nicht ausreichend, um Bauherren zu thermischen Sanierungen zu bewegen. Wenn das Ziel eine nachhaltig hohe Sanierungsrate ist, bedarf es für die einzelnen Bestandssegmente differenzierter Maßnahmen in Finanzierung, Förderung, Wohnrecht und Beratung.

 

 

2.            Kostengünstiges Bauen

Neben der Finanzierung sind vor allem die Baukosten für leistbares Wohnen verantwortlich. Es stehen zahlreiche Maßnahmen zur Verfügung. Die größten Potenziale werden in der Studie dargestellt. Bei der Entwicklung des thermischen Standards setzte Österreich bisher vor allem auf den Heizwärmebedarf (HWB). Es zeigt sich, dass neben dem HWB vor allem die Gesamtenergieeffizienz mittlerweile als zentrale Kennzahl besser einzuführen ist, um Innovationen im Wohnbau sowohl zugunsten des Klimas als auch des Geldbörserls anzuregen. Es ist hoch an der Zeit, in der Wohnbauförderung aller Bundesländer die Gesamtenergieeffizienz als zentrale Kennzahl einzuführen. Ein anderer Bereich ist barrierefreies Bauen, dessen Notwendigkeit von niemandem bestritten wird. Es wird allerdings die Zweckmäßigkeit angezweifelt, 100% des Wohnungsneubaus rollstuhlgerecht auszuführen. Der österreichische Wohnbau verfügt insgesamt über im europäischen Vergleich sehr hohe bauliche Standards. Eine Entrümpelung der bautechnischen Vorschriften könnte den Wohnungsneubau erheblich verbilligen, insbesondere wenn es darum geht, besonders kostengünstige Wohnungen für einkommensschwache Haushalte anzubieten. Ansatzpunkte sind z.B. Lifte oder die verpflichtende Zahl von Stellplätzen. Weitere Potenziale werden bei der Planung gesehen. Eine optimale Wohnung muss nicht notwendigerweise groß sein.

 

 

3.            Umsetzung von Klimazielen im Wohnungsneubau

2020 soll im Baurecht der Länder der „Fast-Nullenergie“-Standard erreicht werden. Bei einer solchen Verschärfung der thermischen Standards ist sicherzustellen, dass die technischen Möglichkeiten  der Bau- und Bauprodukteindustrie sowie der Immobilienwirtschaft berücksichtigt werden. Die Wohnbauförderung der Länder ist durch mehrere verfassungsrechtliche Vereinbarungen (Art. 15a B-VG) auf die gemeinsamen Klimaziele ausgerichtet. Die geänderten Rahmenbedingungen machen eine neue Bund-Länder-Vereinbarung notwendig. Bei dieser sollte es vor allem um effizientere Kennzahlen, die Übereinstimmung der Regelungen in der Wohnbauförderung mit dem Baurecht, ein gleichwertiges Engagement des Bundes im Wohnrecht sowie eine bessere Koordination der Förderungen gehen. Ein wesentlicher Beitrag zum Klimaschutz ist auch von einer anderen Seite möglich: dem Abriss von „Energieschleudern“ und deren Ersatz durch moderne Neubauten.

 

 

4.         Umsetzung von Klimazielen in der Wohnungssanierung

Ein zentraler Befund der Studie ist, dass die unterschiedlichen Bestandssegmente – Einfamilienhäuser, private Mietwohnungen, sozial gebundene Mietwohnungen, Eigentumswohnungen – ganz unterschiedlich „ticken“. Die notwendige Erhöhung der Sanierungsrate ist nur bei maßgeschneiderten Instrumenten umsetzbar. Bei Eigentumswohnungen und privaten Mietwohnungen sind umfassende wohnrechtliche Reformen unabdingbar. Die wichtigsten Maßnahmen sind seit langem bekannt: Sanierungsanreize durch eine Reform der Mietenregelung, Neukonzeption von „Erhaltung“ und „Verbesserung“, Finanzierung der baulichen Maßnahmen aus der Energieeinsparung, Duldungspflichten von Mietern, erleichterte Sanierungsvereinbarungen, bessere Regelungen zur Erhaltungsrücklage und Willensbildung im Wohnungseigentum. Einige dieser Reformvorhaben sind im aktuellen Regierungsprogramm verankert. Ihre fehlende Umsetzung muss als Versagen politischen Managements gewertet werden. Insgesamt ist es an der Zeit politisch anzuerkennen, dass das Wohnrecht nicht nur sozialpolitische, sondern auch umwelt- und klimapolitische Relevanz besitzt.

 

5.        Liberalisierung des Wohnrechts

Liberalisierung bedeutet nicht weniger, sondern einfachere und bessere Regulierung. Eine solche Forderung ist angemessen, nachdem sich das Wohnrecht nicht so sehr an Unternehmen, sondern an den einzelnen Bürger richtet. In der Studie wird besonders auf zwei Regelungsbereiche eingegangen: Die Unterscheidung zwischen „Erhaltung“ und „Verbesserung“ im Wohnrecht hat sich zum Zankapfel bei der Kostentragung von Sanierungen entwickelt. Das Steuerrecht kennt ähnliche, aber eben nicht idente Begriffe wie „Instandhaltung“, „Instandsetzung“ und „Herstellung“. Es spricht vieles für eine völlige Neukonzeption und Vereinheitlichung dieser wohn- und steuerrechtlichen Begriffe, insbesondere angesichts eines Blicks über den Tellerrand. Viele EU-Länder leben ganz gut ohne jegliche rechtliche Unterscheidung zwischen Erhaltung und Verbesserung. Ein Kernbereich von Liberalisierung sind Preisregelungen. Das österreichische Wohnrecht beinhaltet nicht weniger als sieben (!) unterschiedliche Mechanismen allein für Mietwohnungen. Das legitime Schutzbedürfnis des Mieters hat hier offensichtlich zu unangemessenen Regelungen geführt. Als Alternative bietet sich das seit zwei Jahrzehnten in Deutschland erprobte Vergleichsmietensystem an. Es ersetzt Reglementierung durch Markttransparenz und gleicht damit die Benachteiligung des Mieters aus. Das Modell hat sich insbesondere in den Jahren der Krise mit moderaten aber zuverlässigen Preisanpassungen bewährt. Der deutsche Mietenmarkt entwickelt sich seit vielen Jahren konstant im Bereich der Inflationsrate.

 

 

Drei Vorschläge zur sofortigen Konjunkturbelebung

Die Bauwirtschaft trägt 6,2% und das Grundstücks- und Wohnungswesen 8,7% zum Bruttoinlandsprodukt bei.  Anreize für Investitionen in diesem Bereich haben einen bedeutenden Hebel zur Konjunkturbelebung. Aus den zahlreichen in der Studie dargestellten Maßnahmen zu verbesserter wohnungspolitischer Effizienz werden drei mit besonderem Potenzial zur kurzfristigen massiven Konjunkturbelebung herausgegriffen:

 

1. Die Anhebung der Sanierungsrate bei Eigenheimen, Eigentumswohnungen und privaten Mietwohnungen auf 3% bewirkt Investitionen in der Höhe von € 1,7 Mrd. pro Jahr und gemäß WIFO die Schaffung von rund 30.000 Arbeitsplätzen pro Jahr.

 

2. Die Verpflichtung der Länder zur Sicherung von Wohnungsneubau nahe am Bedarf mit weitestgehender Kontinuität schafft dauerhaft Investitionen auf hohem Niveau.

 

3. Ein Maßnahmenbündel für eine Erleichterung von Abriss und Ersatzneubau würde sofort eine Investitionsbremse lockern.

 

Die gesamte Studie „Effizienzpotentiale in der Österreichischen Wohnungspolitik“ steht im Anschluss als Download bereit.

 

Rückfragehinweis:

 

FH-Doz. Dr. Wolfgang Amann

IIBW - Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbH

E-Mail: amann@iibw.at

Telefon: +43 1 968 6008

 

Ing. Peter Leditznig

Vorstandsvorsitzender Forschungsverband der österr. Baustoffindustrie F.B.I.

E-Mail: peter.leditznig@saint-gobain.com

Telefon: +43 1 616 29 80 510

 

KR Michael Pisecky

Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Wirtschaftskammer Wien

E-Mail: michael.pisecky@sreal.at

Telefon: +43 500100 26215

 

Dipl.-Ing. Ulrich Paulmann

Geschäftsführer Quester Baustoffhandel

E-Mail: u.paulmann@quester.at

Telefon: +43 5016167 1002